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乐视40亿卖世茂工三:高进高出下开发商也不傻

喜翔翔 2017-06-19 17:13:59 来源: 优品财富 关键词
摘要:乐视非上市公司体系核心公司乐视控股正与万科商谈出售乐视控股旗下位于北京三里屯的世茂广场·工三商业项目(下简称世茂工三),目前乐视方面希望的对价约40亿元。

  乐视非上市公司体系核心公司乐视控股正与万科商谈出售乐视控股旗下位于北京三里屯的世茂广场·工三商业项目(下简称世茂工三),目前乐视方面希望的对价约40亿元。对此,记者联系乐视控股与万科,但截至目前,乐视方面并未对记者作出回应,而万科方面则告诉记者对此事尚不知晓。

  去年5月,总部在上海的房企世茂股份有限公司日前发布公告称,该公司将向乐视控股(北京)有限公司(下称“乐视控股”)转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司及世茂商管公司持有的新世纪公司100%股权,交易价格分别为29.20亿元、0.52亿元,合计29.72亿元。

  而北京财富时代置业旗下的主要项目,是位于北京三里屯的商业地产世茂工三。世茂工三位于北京朝阳区东三环附近的三里屯,紧邻使馆区、燕莎商圈及CBD等黄金区域,涵盖商业、写字楼等业态。

  而时至今日,当年买下的地块,对于今天的乐视来说,成了烫手山芋,急于转手卖掉,像处理二手货一样。

  事实上,自去年11月乐视资金链危机爆发,乐视董事长贾跃亭就开始启动对世茂工三的出售。

  路透社在4月20日也曾报道,乐视已在洽谈出售去年买入的世茂工三,或出售部分甚至全部物业,谈判已进行数月。但据记者了解,数月以来世茂工三所属的乐视控股已有全国多家房企进行接触,但进展并不顺利,在对价上潜在投资方并未与乐视获得一致。

  40亿元,这是乐视为三里屯世茂工三开出的新价码,这个价格较乐视去年迈入价格涨幅超过30%。也许你会说在北京寸土寸金的地界里,热点区域房价一年涨幅超过30%并不罕见,但是在商业地产领域,帐不能这么算。

  虽然世茂工三隶属于潮流圣地三里屯商圈,但与只有一路之隔的三里屯太古里的人潮涌动相比显得十分冷清。记者也曾多次探访世茂工三,整体的店铺呈现出冷清的现状,对比周边商街一层汇聚时尚大牌、潮流服饰热门店铺,世茂工三的一层商铺做的更多的是运动特卖,就连最火热的餐饮部分也并没有出现其他商场需要排位等现象。

  “世茂工三经营惨淡主要体现在三点,分别是体验感不强、业态分布不均及品牌定位。” 电商零售专家、百联咨询创始人、商性书院院长庄帅指出位于北京朝阳区东三环附近的三里屯,紧邻使馆区及CBD等黄金区域的世茂工三本应享受到一部分太古里外溢的客流量,但进驻品牌、商场定位与太古里差异性太大,不能与太古里形成互补。

  对此,业内人士也分析称,虹吸效应使得太古里周边几乎没有堪称成功的购物中心,倒是百货撤店、商场易手的消息不少。

  “在这种运营水平下,世茂工三一年内租金水平上涨30%,地产商们算不过来这笔账。”该人士说。

  万科内部人员也向环球网记者表示,乐视在接手该物业的时候是30亿元,现在出售的价格为40亿元,但是租金不可能在短时间内有一个质的飞跃,那么你的物业升值30%逻辑是不成立的;其次,北京取消“商改住”后目前北京商业市场属于井喷的状态;最后,从三里屯整个地块来看,虽然大树下面好乘凉,但是大树下面也不长草。三里屯区域的定位为购物娱乐属性,严格意义来说它并不是一个商务区,所以乐视目前的售价并不在一个合理范围内。

  对此,易居智库研究院总监严跃进表示,对于此类转让价格是否合理,关键要看后续业态布局是否合理。类似区域和地段确实是比较佳的,这方面其实没有太多的问题,但后续转手以后租赁市场是否足够好,这个要打疑问,而且商业地产项目受电商冲击等比较大,招租等都会有困难。

  “此外,若商业改为办公可行,将购物中心变成写字楼散售的话,周边目前写字楼市场均价在5万-6万元每平方米之间,依照世茂工三的体量来看售价也应在30亿元左右。”严跃进告诉记者。

  在此前乐视传出有意出售世茂工三时,全国工商联商业地产研究会会长王永平就曾向媒体表示,当时乐视出的价格让很多业内人士感到惊讶,“比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右,乐视收购的价格是外行价”。如今寻找接盘者,业内很难给出这个价。

  记者了解到,乐视控股已把世茂工三股权全部质押给中信银行,从而融资约20亿元。一年前,乐视控股从上海世茂购买的价格是29.72亿元。

  由于中信银行并未给乐视控股断贷,所以在工三项目上,乐视控股仍有时间来寻找买家,据了解,有开发商报价20亿元被乐视团队认为是扎空而拒绝。

  若工三项目以40亿元出售,扣掉解除质押费用和成本等,乐视可获取10多亿元自有资金,这对已被2家银行断贷、多家银行观望的乐视来说,意味着宝贵的喘息机会。

  而在6月2日乐视与债权人的商务会议中,乐视CFO张巍也在与债权人沟通中透露,世茂工三商业项目如成功出让,银行挤兑和供应商欠款会解决,部分银行可继续给乐视续贷,只要乐视业务稳步发展,乐视资金问题是可以解决的。

  科技行业可以讲故事融资,但是房企买地可都是实打实的真金白银,之前多家行业内知名房企对这个项目都饶有兴趣,但迟迟没有出手的原因行家都心知肚明,因为连乐视的“白衣骑士”、在业内享有“资产猎人”称号的融创中国 董事局主席孙宏斌都不接盘,可见世茂工三这块“山芋”确实“烫手”。而至于受到印力地产加持的万科能谈到什么价格,我们只能拭目以待了。

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